Арендное жилье: от маргинального сегмента к национальной стратегии

Спрос на аренду жилья очень высок.

В Ханое в настоящее время около 2 миллионов человек проживают в пансионатах, мини-квартирах и других типах жилья, построенных жителями для сдачи в аренду. Эта информация была обнародована во время недавней встречи председателя мэрии Ханоя с рабочими и трудящимися столицы.

Таким образом, при населении Ханоя, составляющем почти 9 миллионов человек, эта группа жителей составляет более 20%. Другими словами, на каждые четыре-пять человек, проживающих в Ханое, приходится один человек, живущий в арендованной комнате, мини-квартире или другом арендованном жилье.

Арендаторами могут быть молодой учитель, сотрудник супермаркета, охранник, водитель, строитель или работник сферы услуг, у которого пока нет стабильного и достойного жилья.

Конечно, этим людям, как и многим другим представителям среднего класса, еще далеко до возможности купить дом, особенно учитывая, что индекс соотношения цен на жилье к доходам (PIR) во Вьетнаме в настоящее время колеблется от 23,7 до 30 раз, как было заявлено на Вьетнамском форуме по недвижимости в начале июня 2026 года.

Это означает, что цены на жилье росли гораздо быстрее, чем доходы рабочих. Мечта о собственном стабильном доме, когда-то считавшаяся основой обеспеченной и благополучной жизни, становится все более труднодостижимой для многих молодых семей.

Парадоксально, но во Вьетнаме в настоящее время один из самых высоких показателей владения жильем в мире — около 90%. Но это во многом достижение предыдущих поколений.

С учетом современной молодой рабочей силы и иммигрантов ситуация иная: по расчетам консалтинговых компаний в сфере недвижимости, цены на жилье во Вьетнаме за последние пять лет выросли примерно на 59%.

Если рассматривать крупные промышленные центры, такие как Хайфон , где работает более 370 000 человек, то спрос на арендное жилье достигает примерно 33 000 единиц, но существующее предложение удовлетворяет лишь около 12%, по данным властей Хайфона.

Нехватка арендного жилья наблюдается также в Бакнине, Хунгйене и многих других промышленных районах.

Большинство работников по-прежнему проживают в неформальном жилье, построенном собственными силами, что создает многочисленные риски в отношении пожарной безопасности, условий жизни и качества обслуживания.

Роли сторон

В течение многих лет наиболее разумным вариантом для компаний, занимающихся недвижимостью, было строительство с целью продажи. После завершения проекта продукция продавалась, капитал быстро окупался, и компании не приходилось управлять активом в течение многих лет после этого.

Напротив, арендное жилье требует значительных капиталовложений, длительного периода окупаемости и возможности управлять им на протяжении десятилетий.

Причина кроется не только в компании.

Действующий механизм по-прежнему требует от предприятий внесения значительных авансовых платежей за использование земли. В то же время, на рынке отсутствуют долгосрочные источники финансирования, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), для поддержки проектов с длительным сроком окупаемости.

Проблема усугубляется тем, что доходность от аренды во Вьетнаме в настоящее время составляет всего около 2-4% в год, что значительно ниже, чем на многих рынках региона, и даже менее привлекательно, чем банковские сберегательные депозиты. Это заставляет многие компании неохотно инвестировать в этот сегмент.

Рынок арендного жилья может процветать только тогда, когда все четыре стороны видят в этом выгоду: арендаторам нужны разумные цены, предприятиям — достаточно привлекательная прибыль, банкам — стабильный денежный поток, а правительству — решение вопросов социального обеспечения и занятости.

Для изменения предпочтений бизнеса правительство не может полагаться исключительно на административные распоряжения. Что еще важнее, оно должно создать механизмы, достаточно привлекательные для участия бизнеса.

Во многих странах арендное жилье рассматривается не просто как объект недвижимости. Его воспринимают как часть городской инфраструктуры, подобно транспорту, школам или больницам.

Исходя из такого подхода, постепенно формируется новая политическая модель, четко определяющая четыре группы: коммерческое жилье, арендное жилье, государственное жилье и субсидированное жилье.

Это четкое разграничение помогает государству определить, какие области следует оставить на произвол рынка для независимого функционирования, какие области нуждаются в поддержке, а каким группам населения необходимо гарантировать государственную политику.

Для достижения этой цели правительство обратилось к местным властям с просьбой в срочном порядке пересмотреть потребности в жилье к июню 2026 года, чтобы в ближайшем будущем внести поправки в Закон о жилищном строительстве и Закон о деятельности в сфере недвижимости.

Каким может быть решение?

Вместо простой расчистки земли и строительства новых сооружений власти рассматривают механизм, который позволит предприятиям приобретать существующие коммерческие или социальные жилые комплексы и преобразовывать их в арендные объекты.

Одновременно с этим часть государственных средств, выделяемых на жилищное строительство, будет использована в коммерческих проектах для расширения предложения жилья.

Для компенсации низкой доходности от аренды предприятиям могут быть предоставлены возможности для развития сопутствующей коммерческой и сервисной деятельности с целью получения дополнительного дохода. Также изучаются льготные кредитные и налоговые политики для привлечения долгосрочных инвестиций.

В улучшенной правовой защите нуждаются не только предприятия, но и арендаторы. Для многих арендаторов наибольшую обеспокоенность вызывает не только арендная плата, но и риск внезапного повышения цен, неожиданного расторжения договора или трудностей с доступом к основным государственным услугам, таким как школы для их детей.

Если мы хотим, чтобы люди предпочитали долгосрочную аренду жилья вместо того, чтобы любой ценой стремиться к владению собственным домом, необходимо гарантировать права арендаторов посредством стабильных договоров и равных условий проживания.

В ходе этого процесса государству необходимо инвестировать первоначальный капитал для укрепления доверия к рынку, одновременно проводя анализ недоиспользуемых государственных активов и улучшая технические стандарты для малогабаритного арендного жилья.

Таким образом, аренда жилья — это не просто история о рынке недвижимости. Это также история о праве обычных людей жить в городе.

Следующая часть: Четыре ключевых момента для внедрения системы арендного жилья.

Арендное жилье: какова формула взаимовыгодного решения? На протяжении многих лет большинство компаний, занимающихся недвижимостью во Вьетнаме, предпочитали строить дома для продажи, а не сдавать их в аренду.

Источник: https://vietnamnet.vn/nha-o-cho-thue-tu-phan-khuc-ben-le-thanh-chien-luoc-quoc-gia-2528647.html